7月29日,此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团,其BCDE地块和K地块双双流拍,这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后,三年来北京首次出现土地流拍。一年前,孙河地…

外盘走势:周二,加拿大州际交易所旗下的加拿大温尼伯商品交易所油菜籽期货收盘大幅上涨,因为加元汇…

今日,菜粕主力1501合约跌19点,收于2426元/吨;菜油主力1501合约跌38点,收于6464元/吨。菜…

7月29日,此前几年备受市场追捧的朝阳孙河组团,其BCDE地块和K地块双双流拍,这也是继2011年4月顺义仁和镇梅沟营村两宅地流标后,三年来北京首次出现土地流拍。一年前,孙河地块曾诞生过北京地王,此后该区域土地最高成交单价一直由夺得孙河HIJ地块的中粮地产股份有限公司保持,楼面地价为5.2万元/平方米。而此次流拍的K地块,楼面地价约为3.5万元/平方米,两宗宅地起始价就达到77.45亿元。事实上,尽管全国楼市遇冷,但北京土地市场情况尚好,资料显示,北京市今年1-7月经营性用地共成交61宗,成交总金额为1213亿元,同比上涨44.6%,这也是实行招拍挂以来第三高的年份。

外盘走势:周二,加拿大州际交易所旗下的加拿大温尼伯商品交易所油菜籽期货收盘大幅上涨,因为加元汇率急剧下跌。截至收盘,11月期约收高5加元,报收439.30加元/吨;1月期约收高6加元,报收444.40加元/吨。

今日,菜粕主力1501合约跌19点,收于2426元/吨;菜油主力1501合约跌38点,收于6464元/吨。菜籽期价交投清淡,观望为主;菜粕近月延续回落,主力相对抗跌;菜油维持震荡行情。

“孙河土地流拍,算是一线城市土地市场遇冷的一个信号吧,北京在我们跟踪的35个大中城市中风险排名中段靠后,已经是一个需要慎重进入的城市,”易居房产研究院研究员吴晓君对时代周报记者表示。

国内走势:8月6日,菜籽1409合约振荡收高,收报4960元/吨,涨18元/吨,涨幅为0.36%;菜粕1501合约振荡收低,收报2426元/吨,跌19元/吨,跌幅为0.78%;菜籽油1501合约低开运行,收报6444元/吨,跌38元/吨,跌幅为0.59%。

根据预报到港船期,7月份到港菜籽,加之当前菜籽、菜粕现货库存合计,7月份华南地区菜粕总供应量约48万吨。而菜粕未执行合同货约在44万吨。8月份到港菜籽预报很少,油厂预售10-11月提货价稳定在3000元/吨。只是近期贸易商出货略降至2900元/吨左右;内陆地区国产菜粕上市有所拖延,供应偏紧,现货报价相对坚挺,多数油厂报价在3000元/吨以上。

孙河地块流拍

消息面:据法国分析机构–战略谷物公司发布的8月份报告显示,2014年欧盟28国油菜籽产量预计为2290万吨,高于早先预期的2250万吨,也高于上年的2110万吨。

国家继续对2014年菜籽进行临储,以菜籽收购5100元/吨,国产菜粕3200元/吨核算,国产菜油的成本支撑约在8500元/吨。但更多进口菜籽压榨的菜油供应集中在福建、两广地区,菜油预售价格在6050-6100元/吨。且进口菜籽压榨的菜油及进口菜油无交割限制。近期市场对潜在的菜油抛储动态关注较多,即使国储顺价抛售,仍会对菜油短期供应带来一定的压力。

7月29日,北京土地市场推出了5块土地,分别是位于房山区的三块土地和朝阳区孙河的两块土地。由于今年上半年楼市成交持续低迷,北京土地市场长达两个多月无一宗成交,因此7月份的拍卖格外引人关注。位于北京房山阎村镇的3宗商业地块吸引了诸多房企的关注,开拍前网上报价就达到28次,吸引了包括万科、旭辉、世茂在内的多家房企参与竞拍,最后由天洋基业竞得,三宗地块合计规划建筑面积为32.3万平方米,成交总价为26.15亿元,平均溢价率130%。

现货方面:8月6日,湖北地区菜籽收购价格在5000-5100元/吨之间,维持稳定,收购量不大。湖北地区菜粕行情偏弱,出厂价格在2900-3100元/吨之间,部分地区货源不多。湖北地区国产四级菜油报价在8050-8300元/吨左右,基本有价无市;进口菜油报价多在6700-6750元/吨之间,价格稳定。

操作建议:

而此前大热的朝阳孙河两宗优质居住类地块却意外流拍。孙河组团出让的土地,容积率都在1.1左右,适合做低密度高端住宅尤其是别墅产品,加上便利的交通和配套,曾让该地块备受开发商的追捧。

小结:美豆期货弱势依旧,对国内菜籽类市场仍有压制;国内水产养殖旺季饲料需求或限制菜粕下行价格,菜油库存高企及市场对抛储的关注打压菜油期价。技术上,油菜籽1409合约交投清淡,不建议交易;菜粕1501合约反弹乏力再度回调,预计短期仍随美豆期货振荡为主,操作上建议日内交易为宜;菜籽油1501合约维持于6400-6550元/吨小区间内低位振荡,操作上建议暂时观望。

近期油厂催促贸易商提货菜粕,贸易商则出货速度略有加速。但供需格局未有新改变,且在豆粕菜粕现货价差未有进一步拉大下,下游需求用备货依然显谨慎。技术上,菜粕近月延续回落震荡,短空持有,止损位下调至2780点;主力1501合约相对抗跌,关注2400点支撑位;菜油跟随整体油脂震荡整理,继续持有买远抛近。

据出让公告显示,朝阳区孙河乡土地储备项目K地块,建筑面积8.99万平方米,用途为R2二类居住用地,起始总价为31.45亿元,粗略计算,该宗地块起始楼面价高达3.5万元/平方米,突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

来源:瑞达期货

机构来源:上海中期

朝阳区孙河乡土地储备项目“BCDE地块”建筑面积为17.6万平方米,用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地,起始总价为46亿元,折合起始楼面价约2.6万元/平方米。根据北京市国土局公开信息,这两个地块,直到挂牌竞价截止时间都没有收到网络报价,此前报名参与BCDE地块竞拍的中粮地产和北京天恒置业集团最终没有到拍地现场拿号。

以上内容仅供参考,据此入市风险自负

“原因有两方面,一个是竞争压力过大,该区域已经有龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企拿下五块土地,开发的产品也类似,因此该区域内的竞争压力会很大,从整个市场看,今年末到明年,会有大量的城市别墅类产品集中入市,因此整个市场的竞争压力也会很大;另一方面是因为信贷的压力,目前开发商依然很难从银行获得贷款,其他渠道融资成本更高,因此拿地时会更谨慎,”亚豪机构市场总监郭毅告诉时代周报记者。

而底价和总价都过高被业内认为是孙河两宗地块流拍的直接原因。东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为,流标的孙河两宗地容积率1.1,要高于之前成交的地块,同时地块内部比较复杂,配建有学校等公共设施,因此地块的质量要弱于此前成交的地块。两宗地块刨除配建面积,楼面地价接近4万元/平方米,与区域内在售的公寓类产品实际成交价格接近,面粉贵过面包。

而北京华远集团董事长任志强随即发表微博称:高价地流标只是开始。

中粮地王拿地超一年仍挖地基

流拍的孙河两宗宅地是该板块放出的第6、7宗地块,过去两年间,孙河组团先后出让了5宗宅地,吸引了龙湖、泰禾、首开和中粮四家房企进驻,那此次土地流拍,对已经拿地的这些企业又有什么影响?

“龙湖双珑原著目前去化已经超过80%,是今年上半年北京别墅项目成交面积第一名,销售金额第二名,所以孙河土地流拍,对龙湖没有什么影响”,龙湖地产相关负责人告诉时代周报记者。龙湖地产发给时代周报记者的数据显示:龙湖地产有限公司首七月实现合同销售金额241.4亿元,合同销售面积222.9万平方米。事实上,最早进驻孙河区域的正是龙湖地产,2012年9月,龙湖地产以14.7亿元的价格首次拍下孙河地块,折合楼面单价只有20158元/平方米,仅低于此前成交的东城区香河园和万柳地块,溢价率仅为8.7%,成交价格未达到地块的最高限价。

之后,孙河板块价格一路走高,2013年1月24日,泰禾集团力挫保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业,以18.5亿元总价将孙河乡北甸西村W地块二类居住用地收入囊中,折合楼面价2.94万元/平方米。

时隔一个月,首开集团于2013年2月28日一举斩获孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地两宗地块,两宗地块总价合计27.2亿元,楼面价约为2.62万元/平方米。虽然楼面地价略高,但泰禾在孙河地块的项目—泰禾•北京院子,拿下今年上半年北京别墅项目销售金额的冠军,成交金额为14.34亿元。

但此后拿地的中粮却陷入“地王陷阱”,2013年7月23日,中粮地产以23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价将北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块收入囊中。剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米,刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

“龙湖双珑原著是龙湖第二个原著系列产品,现在已经在开发第三个长城原著项目,而且龙湖本身就是做别墅起家,泰禾之前也有运河岸上的院子和泰禾红御等千万级豪宅项目的经验,但中粮地产在北京几乎没有什么豪宅开发经验,”有不愿具名的业内人士指出。是以,位于孙河地区的龙湖双珑原著从拿地到开盘,前后只用了9个月的时间,开盘一年去化高达80%以上;泰禾孙河项目北京院子从去年底拿地到今年初开盘,也只用了一年的时间,但中粮地产拿下孙河土地后已经超过一年,项目还处于地基刚开挖的阶段,此前中粮地产人士对外透露,孙河项目正在进行前期准备,具体的定价、入市时间说不准。中粮地产官网显示,在北京中粮地产旗下拥有北京祥云国际生活区、北京长阳半岛以及孙河三个项目,前两个项目为2009年入市的老项目,换句话说,目前中粮地产在北京惟一的新项目只有孙河项目,但这个项目看起来有点前景不明。

中粮地产的一季报显示,中粮地产实现营业收入9.72亿元,归属于上市公司股东的净利润0.67亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元;2013年整年亦如此,全年营业收入101.79亿元,归属于上市公司股东的净利润5.35亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元,其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

另一家拿地的首开集团,几年前曾以“不擅经营豪宅”为由,以4.587亿元将豪宅项目长安8号卖掉。据悉,其在孙河的项目首开•琅樾将在今年下半年入市,主力产品为新法式院落别墅产品,并辅以中式元素,定位城市层峰人士。

一线土地市场也遇冷

在不少业内人士看来,孙河的土地流拍成为一线城市土地市场转冷的一个信号。

中国指数研究院近日发布报告称:7月份,全国300个城市共成交土地1967宗,环比减少18%,同比减少40%;成交面积6666万平方米,环比减少23%,同比减少44%。全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。但据北京市土地整理储备中心的数据显示,今年前七个月,北京土地市场通过招拍挂公开出让土地97宗,土地出让金总额为1229.4亿元。其中7月份成交土地8宗,土地出让金总额114.2亿元。

但如今,这股寒流吹到了被认为还算安全的一线城市。8月4日,北京土地市场又成交了4宗土地项目,其中有两宗位于海淀区的中关村翠湖科技园地块,被绿地集团分别以11.02亿元、11.3亿元的底价竞得,平均楼面价均为1.35万元/平方米左右。令人惊心的是,两宗翠湖科技园地块由于一直未收到网络报价,一度被业内猜测将继续孙河乡地块的流拍命运。另外两个位于北京市通州区运河核心区的地块,则由北京中联置地房地产开发有限公司、上海新光齐天投资管理合伙企业(有限合伙)、北京远洋新光商业管理有限公司联合体分别以10.51亿元和6.47亿元的价格竞得。成交过程被业内普遍用“过于冷清”来形容。

中国指数研究院的报告称:7月份北京虽然加速供地,出让地块中不乏优质宅地,但在楼市趋冷、库存积压的背景下,无论是报价企业数量,竞拍次数及溢价率均跌至较低水平。而来自亿翰智库的统计数据显示,截至7月28日,16家标杆上市房企购地金额为2202.09亿元,相当于去年全年购地金额的35.9%,同比下降20%,且环比逐月下滑,可见房企对新增土地储备的态度逐渐谨慎。

吴晓君对记者表示:根据我们对全国典型城市土地成交的跟踪研究,今年以来,10
个典型城市年初累计土地成交建筑面积增幅持续处于负增长区间,7月同比下跌15.2%,降幅有继续加剧之势。受商品房市场持续低迷影响,土地市场愈加冷清,预计三季度10
个典型城市年初累计土地成交建筑面积仍将弱于去年同期。

郭毅也认为:“如果下半年商品房成交量依然低迷,政策也没有放开的话,开发商拿地会更加谨慎。”